DOCUMENTOS NECESARIOS PARA UNA REFORMA EN VALENCIA (PARTE 2)

parte 1 de: documentos necesarios para una reforma en Valencia.

Parte 2: Tasas e Impuestos

Dentro de los trámites necesarios para realizar nuestra reforma se encuentran el pago de impuestos por la actividad.

En Valencia hay que abonar el pago de  2 impuestos por la licencia de obras y un tercero si se prevé la necesidad de ocupar la vía pública.

Tasa por actuaciones urbanísticas:

¿Cuánto?: Es una cantidad fija que varía en intervalos en función del PEM (Presupuesto de Ejecución Material, que es la cantidad que nos va a costar llevar a cabo la obra). El mínimo a pagar de esta tasa es de 140,90 por un PEM de hasta 6.010,12€.

¿Cuándo se paga?: Esta tasa se paga antes de presentar la documentación en el ayuntamiento de Valencia.

Impuesto sobre construcciones instalaciones y obras (conocido como ICIO):

¿Cuánto?:a diferencia de la tasa que se trata de una cantidad fija, el ICIO es un impuesto que se fija en un porcentaje del PEM, concretamente un 4%. Existen múltiples reducciones en función de la tipología de la obra (obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, reparaciones urgentes…)

¿Cuándo se paga?: Una vez obtenida la licencia de obra.

¿cómo se paga? Mediante el procedimiento denominado como «autoliquidación», el contribuyente rellena el formulario on-line y procede al ingreso del importe resultante.

Licencia de Ocupación

Hace referencia a la Ocupación de Vía Pública con motivo de las obras y solo hay que pagarla si se va a ocupar temporalmente un espacio en la calle con motivo de las obras. El caso mas frecuente es necesitarla para la ubicación de un contenedor de escombros. Es importante conocer que no siempre es imprescindible, en ocasiones si el volumen de escombros y restos de obra que se van a generar no es excesivo puede ser más económico, y mas liviano en términos administrativos, ir almacenándolos en sacas o big bags y retirarlos directamente a vertedero, sin acumularlos previamente en un contenedor en la calle.

 

En VOLIA estamos a su disposición para aclarar cualquier duda referente al tipo de trámite  tiene que realizar para  su obra o reforma. Puede ponerse en contacto con nosotros, enviando un mail sin compromiso, y aclararemos sus dudas.

Reformas en Valencia

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA UNA REFORMA EN VALENCIA (parte 1)

La mejor solución para el propietario: que se ocupe el constructor.

El primer consejo que le daríamos es contar con una empresa constructora con la solvencia técnica y administrativa suficiente como para facilitarle e incluso tramitar por usted la documentación necesaria para acometer su reforma. En VOLIA la parte adminstrativo-legal está incluida en nuestros presupuestos y nos encargamos de redactar y tramitar la documentación requerida.

Parte 1. Documentación requerida y clasificación de la reforma

Cada Ayuntamiento establece en sus ordenanzas las prescripciones administrativas a cumplir previo al inicio de las obras. En el caso de Valencia la ordenanza que lo regula es : Ordenanza reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de Valencia

El primer paso: clasificar nuestra reforma. La tramitación dependerá del tipo de reforma a ejecutar. Hay 3 tipos de procedimientos que son, de mayor complejidad a menos: licencia de obras, Declaración Responsable y Comunicación Previa.

Licencia de Obras: Lo otorga el Ayuntamiento, tras llevar a cabo un análisis de la documentación aportada para comprobar que se ajusta a las normativas municipales. En definitiva es una autorización, que en ocasiones lleva aparejada condiciones limitantes. Obras de reforma que deben solicitar la licencia de obras:

  • Obras en las que se actúa sobre elementos estructurales
  • Obras en las que se amplía la edificación o sus instalaciones. Por ejemplo, para ampliar un chalé o  construir  una pisicina sería obligatorio la tramitación de la licencia de obras.
  • La reforma en pisos en edificios catalogados.
  • La actuación en fachadas ocubiertas si se precisa  la colocación de andamios.

Declaración responsable: Documento que realiza el propio dueño de las obras, o un representante que designe, en el que manifiesta, bajo su exclusiva responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos en la normativa. Obras de reforma que deben presentar la Declaración Responsable:

  • Reforma de elementos comunes en Comunidades de Vecinos (patios, escaleras…). Lógicamente, si afecta a la estructura se debe solicitar la Licencia.
  • Rehabilitación de fachadas y cubiertas si no necesitan la colocación de andamios.

Comunicación Previa: El trámite mas sencillo.  Es un documento en el que el dueño de la reforma pone en conocimiento del Ayuntamiento sus datos identificativos, ubicación física de la vivienda y la actuación a realizar. Las obras que se pueden beneficiar de este procedimento simplificado son todas aquellas que no se encuadren en ninguna de las dos anteriores y que se pueden resumir en:

  • Obras que no tocan la estructura
  • Obras que no afectan a la fachada ni a la cubierta
  • Obras que no afectan a edificios catalogados.

En VOLIA estamos a su disposición para aclarar cualquier duda referente al tipo de trámite  tiene que realizar para  su obra o reforma. Puede ponerse en contacto con nosotros, enviando un mail sin compromiso, y aclararemos sus dudas.

Reformas en Valencia

 

 

 

 

EL IVA EN LA REFORMA

El tipo impositivo general de IVA está actualmente fijado en el 21%. Sin embargo, ciertas actividades económicas se someten a un tipo reducido. Poca gente conoce que la construcción y también la reforma de viviendas se puede beneficiar de un tipo impositivo reducido del 10%, lo que supone un ahorro considerable.

Sin embargo, es importante conocer cuándo es de aplicación el tipo reducido.

¿Cuándo es de aplicación el tipo de IVA reducido?

Se deben cumplir, simultáneamente, las cuatro condiciones siguientes:

  1. Las facturas de la reforma deben ser emitidas a una persona física. Es decir, el cliente finalista de las obras de reforma no puede ser ni una empresa ni un trabajador por cuenta propia (Autónomo). Es importante en este punto recordar que en la factura debe figurar claramente, además de los datos del emisor, el nombre y CIF del habitante de la vivienda.
  2. La vivienda tiene que ser utilizada como vivienda habitual. No se puede aplicar el IVA reducido a trabajos realizados en viviendas que son o van a ser alquiladas.
  3. La vivienda debe tener mas de dos años de antigüedad y no pueden haber transcurrido mas de dos años desde la última reforma.
  4. El coste de la reforma no puede incluir aportación de materiales cuyo importe supere el 40% del total de la obra.

Con todo, siendo el propietario y habitante habitual de la vivienda es sencillo cumplir los requisitos, y se debe exigir a la empresa constructora contratada para realizar las reformas que emita las facturas con el 10% de IVA en lugar del 21%. Nuestra recomendación es que se establezca contractualmente esta circunstancia, para evitar que la empresa quiera facturar con el 21% de IVA ya que lógicamente mejora su posición de tesorería a corto plazo. Si contrata su reforma con VOLIA analizaremos y adecuaremos sus obras de reforma para que las pueda tributar según el IVA reducido.

Puede consultar aquí las indicaciones completas de la Agencia Tributaria para la aplicación del tipo reducido en obras de viviendas

 

Reformas de viviendas en Valencia

 

 

Reforma integral de local para clínica dental en Oliva (Valencia)

Reforma de locales comerciales en Oliva

Reformas en Oliva

 

REFORMAR EL PORTAL DE LA FINCA REVALORIZA TU VIVIENDA

Nuestra vivienda comienza al franquear la puerta del portal, y no al entrar en nuestro piso. No solo tenemos un derecho de uso sobre el zaguán, es que somos sus copropietarios. A la hora de valorar nuestro piso, el estado de los elementos comunes juega también a favor o en contra. La primera impresión de un comprador potencial o de un tasador que va a acceder a nuestra vivienda y entra en el portal condiciona su valor, las zonas comunes es lo primero que ve un comprador, un posible arrendatario o simplemente nuestras visitas. Un zaguán viejo, sin reformar desde la construcción o inaccesible en silla de ruedas necesariamente va a desprestigiar nuestra propiedad y va a reducir su valor. En cambio, un zaguán bonito, sin barreras arquitectónicas, funcional y luminoso revaloriza los pisos. Y lo mejor es que la reforma de un portal es económica, se paga entre todos los vecinos y además, si implica la eliminación de barreras arquitectónicas,   está subvencionada en Valencia.

Estos son las actuaciones base sobre las que planificar la reforma del portal de tu comunidad:

  • Eliminación de barreras arquitectónicas. Se analiza la mejor solución en base a las condiciones de contorno y al estado actual del inmueble (colocación de rampas, plataformas elevadoras, bajar el ascensor a cota cero…)
  • Sustitución de pavimentos y alicatados, por otros más modernos y de acuerdo con las tendencias actuales.
  • Iluminación. Sustituir las viejas lámparas y focos por luces indirectas de LED y aprovechar para instalar detector de movimientos para el encendido y apagado permitirá un ahorro en la factura eléctrica de la Comunidad.
  • Sustituir la puerta de entrada al portal.
  • Sustituir el panel de buzones por uno nuevo
  • Añadir algún detalle diferenciador, que confiera personalidad al zaguán.

La constructora valenciana VOLIA ofrece un servicio integral de reformas de portales, zaguanes, patios y elementos comunes y que abarca:

  1. Visita previa y Estudio de Soluciones (sin coste y sin compromiso).
  2. Redacción y visado de Proyecto de Ejecución, Estudio de Seguridad y Salud y Estudio de Gestión de Residuos.
  3. Tramitación de Licencia de Obras y autoliquidación del ICIO.
  4. Tramitación de subvenciones, ayudas y/o exenciones fiscales.
  5. Ejecución de las obras.

 

 

Reforma de portales en Valencia

Reforma de portales en Mislata

Reforma de portales en Paterna

ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN COMUNIDADES DE VECINOS. Necesidad de contar con un servicio integral.

La eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de vecinos requiere, además de la propia obra, la redacción de proyectos, documentación diversa y llevar a buen término una serie de trámites que garanticen el cumplimiento con la normativa autonómica, con las ordenanzas municipales del Ayuntamiento de Valencia y el aprovechamiento de las subvenciones y ayudas del Ayuntamiento de Valencia y de la Generalitat Valenciana.

En VOLIA OBRAS Y SERVICIOS S.L. ofrecemos un servicio integral, que abarque todos los pasos necesarios desde que la Comunidad de Vecinos decide abordar la reforma de su portal hasta que está totalmente ejecutada, recibida y legalizada.

Los pasos incluidos en este servicio integral son:

  1. Visita previa y Estudio de Soluciones (sin coste y sin compromiso).
  2. Redacción y visado de Proyecto de Ejecución, Estudio de Seguridad y Salud y Estudio de Gestión de Residuos.
  3. Tramitación de Licencia de Obras y autoliquidación del ICIO.
  4. Tramitación de subvenciones, ayudas y/o exenciones fiscales.
  5. Ejecución de las obras.

 

Procedemos a detallar cada una de las fases:

  1. Visita previa y Estudio de soluciones.

En el caso de que la Comunidad de Vecinos no realizado o encargado un informe de actuaciones, se lo puede realizar VOLIA sin coste ni compromiso. En compañía del Administrador de la finca o del vecino designado un técnico de VOLIA visita la propiedad, con objeto de ver el estado actual, realizar mediciones en planta y desniveles en alzado. Se comprueban los problemas de accesibilidad.

Se analizan las posibles soluciones que den cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal y a las normativas en materia de habitabilidad y accesibilidad. En el caso de Valencia y resto de poblaciones de la Comunidad de Valencia hay que observar la Orden de 7 de diciembre de 2009, de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda en lo referente a Rehabilitación de elementos privativos de viviendas.

Sin coste y sin compromiso VOLIA elabora un informe previo del estado actual, de la actuación propuesta y un presupuesto del total de la actuación.

  1. Redacción de Proyectos para la eliminación de barreras arquitectónicas en Valencia.

Es preceptiva la redacción de los siguientes documentos:

  • Proyecto de Ejecución. Se debe visar en el correspondiente Colegio Profesional.
  • Estudio de Seguridad y Salud.
  • Estudio de Gestión de Residuos.

En el presupuesto de VOLIA se incluirá la redacción de estos documentos así como el coste del visado colegial.

  1. Tramitación de licencia de obras y autoliquidación de ICIO.

VOLIA se ocupa de los trámites pertinentes ante el Ayuntamiento de Valencia para la obtención y pago de la Licencia de Obras y la autoliquidación del Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO). Ambos impuestos deben ser abonados por la Comunidad de Vecinos.

  1. Tramitación de subvenciones, ayudas y/o exenciones fiscales para la eliminación de barreras arquitectónicas en Valencia.

 

VOLIA redactará y tramitará los documentos necesarios para la solicitud de ayudas por parte del Ayuntamiento de Valencia y la Generalitat Valenciana.

 

a) Plan RENHATA. Ayudas económicas en materia de rehabilitación edificatoria. El Ministerio de Fomento subvenciona con hasta el 35% el coste de la actuación, más otro 10% que subvenciona la Generalitat, en obras de accesibilidad en edificios de tipología residencial colectiva construidos con anterioridad a 1981. El plazo de solicitud de las ayudas finaliza el 10 de julio de 2017.

b) A fecha de la presente, el Ayuntamiento de Valencia ofrece una bonificación del 90% en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), por la realización de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas o para la adaptación de viviendas a las necesidades de las personas discapacitadas que las habitan, a solicitud del interesado.

 

  1. Ejecución de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas en Valencia.

 

Ejecución completa de las obras, conforme al presupuesto cerrado “llave en mano” y hasta su completa terminación.

 

Solicite en los siguiente enlaces su presupuesto o visita previa para su comunidad de vecinos:

COMPRAR PARA REFORMAR Y VENDER EN VALENCIA. ¿CUÁNTO CUESTA LA REFORMA?

Algunos lo llaman ya la mini-promoción, o cómo con un pequeño capital te puedes convertir en un pequeño promotor inmobiliario. No se trata de especulación inmobiliaria, se trata de aportar valor a un inmueble, reformándolo, y vendiéndolo a un precio tal que cubra el valor de la compra, de los impuestos y deje un margen de beneficio.

En otras entradas abordaremos el total de costes no relacionados con la obra que supone la compra y posterior venta de un inmueble, que son básicamente los costes de tramitación y los impuestos. Nuestro objetivo hoy es arrojar luz sobre cuál es el mínimo del coste de reformar una vivienda en Valencia, y acabaremos determinando una fórmula para poder cuantificar el valor de la reforma.

¿Cuánto cuesta reformar una vivienda en Valencia? La respuesta fácil es: depende. Depende de las calidades a disponer, de la superficie, del número de estancias y de las actuaciones a realizar. Pero vamos a hacer el esfuerzo de no responder lo fácil y tratar de minimizar el número de variables para acabar pudiendo determinar cuánto cuesta reformar una vivienda en Valencia

Calidades: Se trata de reformar un piso antiguo para venderlo o alquilarlo. No se trata de demostrarle al mundo que tenemos tanto estilo y gusto. Cualquiera puede y sabe coger un catálogo de Noken y elegir un precioso conjunto de grifería para ducha que vale 650 €, pero con eso se compromete la rentabilidad del proceso. Se trata de poner materiales buenos, duraderos, bonitos y adecuados a las tendencias actuales, pero alejados de las marcas más caras o de aquellos elementos que cumplen funciones que no se necesitan. En los cálculos que presentamos se consideran calidades medias, que confieren al piso reformado un aspecto y funcionalidad y durabilidad formidables, pero que son muy baratas. Es fundamental contar con la experiencia del constructor, que obtiene de los fabricantes precios muy por debajo del PVP (Precio venta al público minorista). El Propietario obtiene una reforma más barata si opta por un constructor profesional con respecto a la posibilidad de ir comprando los materiales e instalándolos “por partes”. En VOLIA tenemos conciertos y contratos marco de suministro con fabricantes de parquet, sanitarios, revestimientos cerámicos, cocinas, y carpinterías de madera y metálica.

Superficie: Variable que no es posible obviar. Vamos a presentar un coste de reformar un piso en Valencia por metro cuadrado, de manera que sea fácil determinar el coste.

Número de estancias: No es importante el número de habitaciones o estancias totales de la vivienda. Lo que se debe computar es el número de baños y si se reforma o no la cocina.

Actuaciones: Hace referencia a los aspectos de la vivienda sobre los que se actúa (unidades de obra). Podemos hablar de simplemente pintar la vivienda o de tirarla enteramente abajo y reconstruirla completamente. Como de lo que estamos hablando aquí es de hacer una reforma con un coste mínimo, pero que suponga una revolución en su aspecto y confort para poder venderla o alquilarla, vamos a definir las actuaciones más “vistosas” y comunes que supondrán un cambio total del piso:

  • Colocación de suelo laminado de madera, directamente sobre el suelo existente. Demolición de los rodapiés existentes y sustitución por rodapié a conjunto con el suelo laminado.
  • Sustitución de puertas de paso por nuevas puertas de dimensiones y calidades estándar. Pueden ser lacadas en blanco conforme a la tendencia actual.
  • Sustitución de puertas de armarios a juego con las puertas de paso
  • Demolición y reforma completa de los baños, incluyendo la sustitución de sanitarios, instalación de plato de ducha plano, mampara de cristal y aplacado con baldosa cerámica.
  • Demolición de la cocina actual y suministro e instalación de cocina de bajo coste pero de diseño bonito y funcional.
  • Sustitución de los mecanismos eléctricos (interruptores, enchufes…). Es un detalle con poco coste pero que confiere a la nueva vivienda un aspecto nuevo y moderno
  • Reparación de fisuras, agujeros y grietas en paredes, con mortero de reparación o yeso según los casos.
  • Pintado completo de la vivienda

Así pues, con las actuaciones descritas, y de manera aproximada se puede estimar el coste medio de reforma de la vivienda según la siguiente fórmula para saber cuánto cuesta la reforma:

Coste =  superficie vivienda (m2) x 85 € + nº baños x 3.000 € + nº cocina x 4.500 €

Ejemplo: vivienda de 90 m2, con cocina y dos baños:

Coste Reforma = 90 x 85 € + 2 x 3.000 € + 1 x 4.500 € = 18.150 €

Lógicamente hay que usar la fórmula como referencia genérica. Si se realizan más o menos unidades de obra el importe de la reforma puede variar sustancialmente.

Es fundamental contar con una empresa constructora profesional y tecnificada, que fije un presupuesto cerrado para evitar los sobrecostes, en caso contrario el coste de la reforma podría subir sensiblemente, encareciendo el precio de venta de la vivienda y dificultando o incluso imposibilitando su venta En VOLIA somos especialistas en la construcción de vivienda nueva y en la reforma de vivienda usada. No somos solo albañiles, nuestro equipo de técnicos y aparejadores se ocupan de minimizar los costes de la reforma buscando la solución óptima en cada caso y asesorándole. Comprueba aquí cual es el procedimiento para trabajar con nosotros.

 

Reforma de pisos en Valencia